Обременение пожизненной ренты

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной. Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Откроется в новой вкладке.»>Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (Откроется в новой вкладке.»>ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой закреплено статьей Откроется в новой вкладке.»>ст. 34 ЖК РФ.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это Откроется в новой вкладке.»>обременение права собственности на квартиру. Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН. Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется Откроется в новой вкладке.»>нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в Откроется в новой вкладке.»>УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.»>ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (Откроется в новой вкладке.»>ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (Откроется в новой вкладке.»>ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/renta-i-pozhiznennoe-soderzhanie-s-izhdiveniem/

Основание владение пожизненная рента

Попался хорошие вариант квартиры с продавцом который владеет с 2006 года квартирой, основанием является ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ какие могут быть проблемы, или ничего тут необчного нет с этой рентой? И можно смело покупать квартиру у такого собсвенника.

И если например в случае смерти тот когого содержали по этой ренте, это меняет как то дело?

Жду ответа, и благодарю заранее!

Здравствуйте еще раз! Согласно ст.583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Читайте так же:  Образец искового заявления о восстановлении срока

А согласно ст.586 ГК РФ (Обременение рентой недвижимого имущества) рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Иными словами к покупателю перейдут обязательства по содержанию рентополучателя. Вам это точно не нужно. Вам нужна свободная от подобных обязательств квартира.

Также нюансы пожизненной ренты приведены в ст.596-600 ГК РФ:

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Источник: http://www.9111.ru/questions/16843693/

Договор дарения с обременением – право пожизненного проживания

Не всегда квартира дарится без всяких условий: иногда заключают договор дарения с обременением, и к таким сделкам нужен внимательный подход. Обременять её может невыплаченная ипотека, заключённый договор найма или другие соглашения, действие которых не прекращается вместе с переходом прав на жильё к новому владельцу – в результате чего уже он должен будет иметь дело с ними.

Дарение квартиры с обременением

Чаще всего оно практикуется между близкой роднёй, поскольку не облагается налогами (в ином случае же придётся выплачивать НДФЛ). Но мы имеем дело не просто с дарением, а с обременённым – и это важная деталь, которая требует внимательного подхода как к оформлению, так и вообще к рассмотрению, особенно со стороны одаряемого.

Ему требуется изучить, какое именно обременение наложено на квартиру, к каким расходам это приведёт, и будет ли вообще в итоге выгодной сделка для него. Иногда оказывается, что дарится квартира с невыплаченной даже наполовину ипотекой и арестом, или большим долгом по коммунальным платежам, нерадивыми нанимателями с долгосрочным контрактом и необходимостью выплачивать ренту в придачу. Тогда выгодность принятия дара оказывается под большим вопросом.

Важна будет и скрупулёзность оформления договора, поскольку неверно оформленное обременение может стать поводом для отмены сделки через суд.

Понятие обременения

Под обременением понимается любое ограничение возможности владения или распоряжения, возникающее как на основании текста заключённого договора (в нашем случае – дарения), так и не указываемое в нём, но обусловленное законодательством и вступившее в силу на основании судебного акта. К примеру, если не была завершена выплата ипотеки, то одаряемый обязан продолжать выплаты, пока не погасит её, кроме того, будут действовать также и все связанные с ипотекой ограничения на отчуждение имущества, выступающее залогом – это типичный пример обременения.

Таким образом, суть обременения в том, что не являющиеся собственниками жилья лица получают определённые права на него, что ограничивает права владельца. Важная особенность обременений состоит также в том, что ими могут не только ограничиваться права собственника (в рассмотренном нами примере с ипотекой это ограничение возможности проведения сделок по отчуждению залога без согласия банка), но и накладываться определённые обязанности на него (в том же примере – выплатить остаток долга).

Вне зависимости от того, к какому виду относится обременение, привязывается оно именно к собственности, а значит и переходит вместе с ним к новому владельцу, даже если в договоре об этом нет никаких упоминаний.

Другое дело, что впоследствии его можно будет опротестовать на том основании, что получатель не знал об обременении – но это иногда оказывается сложным и долгим процессом, а потому лучше все подобные моменты уточнять заранее, и хорошо себе представлять, что идёт «в комплекте» с подарком.

Проверить, есть ли на недвижимости обременение, можно двумя способами:

  • с помощью специализированных компаний, занимающихся сделками с недвижимостью – этот вариант более надёжен, поскольку проверкой займутся профессионалы, но только если вы выберете добросовестное агентство;
  • провести проверку лично – необходимо запросить выписку из ЕГРН, ведь в ней, в числе прочих сведений, указываются и все обременения.
Читайте так же:  Пределы права собственности на землю

Основные виды

Выделяют несколько наиболее распространённых типов обременения, вместе с которыми могут передаваться права на жильё: арест, ипотека, рента и аренда.

Арест

Обременение в виде ареста накладывается по решению суда, если хозяин недвижимости не выплачивает взятую ипотеку или кредит, либо штрафы. В этом случае владелец собственности лишается права распоряжаться ей, однако остаётся хозяином: после снятия ареста его права будут восстановлены в полном объёме, а в его ходе он продолжает выполнять обязанности по её содержанию.

Ипотека

Ипотека подразумевает, что жильё служит залогом выплаты кредита. Если она не выплачена, необходимо, чтобы на дарение согласился банк, иначе оно будет невозможно. Если согласие дано, в соглашении можно как указать, что обязательства по выплате ипотеки переходят вместе с недвижимостью, так и что её продолжит выплачивать даритель. Кроме того, необходимо составить отдельное соглашение с указанием оставшейся невыплаченной суммы, и что с момента перехода прав её дальнейшую выплату берёт на себя их новый владелец. Данное соглашение требует нотариального заверения.

В ходе выплаты ипотеки новый собственник, как и предыдущий, сможет проводить связанные с отчуждением сделки только при согласии банка на них, поскольку кредитор является залогодержателем.

Рента

Такой вид обременения подразумевает, что даритель передаёт квартиру за ренту, которую должен будет выплачивать получатель подарка. Это тип дарственной с пожизненным содержанием. Безвозмездность этой сделки, конечно, находится под большим вопросом, а стать полноправным владельцем без ограничений его получатель сможет, лишь когда даритель умрёт.

Передарить или продать имущество, обременённое рентой, можно лишь с согласия бывшего владельца, сохраняющего право бессрочного проживания в нём, и условия предыдущего договора дарения всё равно останутся в силе.

Рента – очень серьёзный вид обременения, при котором получателю прав на жильё стоит особенно тщательно взвесить все плюсы и минусы перед тем, как брать на себя обязательства. Ведь если не удастся выполнить их полностью, есть риск остаться и без жилья, потому что договор будет разорван, и без возмещения потраченных за время его действия средств.

Аренда

Допускается передача в дар жилья, на использование которого уже заключён договор аренды или найма. Переход прав от одного владельца к другому никак не отражается на нанимателе, и он может продолжать пользоваться жильём до того, как истечёт срок его соглашения на прежних условиях. Как действие договора завершится, новый владелец получит право заселиться в квартиру вместо тех, кто будет снимать ее в момент дарения.

То есть, фактически, аренда и переход собственности – никак не связанные процессы, не оказывающие друг на друга никакого влияния. Следует лишь помнить, принимая дар, что теперь именно вам придётся иметь дело с нанимателями, и уважать заключённый предыдущим владельцем жилья договор, как если бы он был заключён вами либо придётся нести ответственность за нарушение его положений.

Нюансы совершения сделки

Договор с обременением отличается тем, что хотя его предмет и передаётся безвозмездно, но ставятся определённые условия. Соответственно, ключевым нюансом будет необходимость выполнения поставленных условий при распоряжении имуществом.

И хотя в остальном договор практически ничем не отличается от обычного, из-за обременения при его оформлении специалистами рекомендуется обращаться к юристам, чтобы исключить возможность спорных ситуаций и аннулирования действия договора либо отдельных его пунктов через суд.

Дело в том, что в связи с обременением возникает ряд рисков, и их минимизация возможна лишь при максимально корректном оформлении соглашения (но даже так они не исчезают вовсе). Сделка может быть признана недействительной по инициативе любой из сторон.

Если на отмене сделки настаивает одаряемый, то это обычно происходит из-за времени возникновения ограничений. Если к моменту заключения договора они уже действовали, но сведения о них не известны одаряемому, то передача имущества может быть аннулирована. Если одаряемый уже после регистрации договора хочет отказаться из-за выяснившихся обстоятельств, к примеру, если стало известно о накопленном долге, то ему придётся или заручиться для отмены сделки согласием дарителя, или подавать иск в суд.

Даритель также может настаивать на признании соглашения недействительным как по не связанным с обременением причинам (например, мотивируя тем, что подписал соглашение под давлением), так и из-за того, что поставленные условия не соблюдаются. В наибольшей степени это относится к ренте – при нарушениях, связанных с её выплатой, действие договора может быть прекращено.

Последовательность действий для совершения сделки в целом можно описать так:

  • составление договора;
  • сбор и проверка всех требующихся документов;
  • нотариальное заверение (необязательно, но рекомендуется особенно настоятельно из-за специфики соглашения с обременением);
  • регистрация перехода прав в Росреестре.

В целом, хотя и понятно, что любой получатель подарка предпочтёт получить его без всяких обременений, но при их наличии всё, что нужно – взвесить, насколько вообще выгодно будет принимать подарок. То есть превышает ли его стоимость ту сумму, что придётся выплатить по всем обременениям, и удастся ли её безболезненно отдать, не получив ещё и штрафы, и иные неприятности – это если речь идёт об обременении ипотекой, кредитом, долгами по коммунальным платежам. Аналогичный расчёт можно провести и при ренте.

Бессрочное право пользования

Следует разделять право собственности и право пользования жильём. Если передаётся первое, даритель может оговорить, что второе бессрочно останется за ним – этот вариант обременения следует рассмотреть отдельно, поскольку с ним связан целый ряд важных нюансов.

Согласование условий

Чтобы сохранить за собой право бессрочного пользования жильём, даритель должен включить соответствующий пункт в соглашение. Если в нём не содержится такого условия, то впоследствии претендовать на право пользования он сможет лишь с согласия нового владельца жилья. Потому условия необходимо согласовать ещё при заключении договора.

Право пользования будет предоставлено непосредственно дарителю, а значит, его действие продолжится до смерти гражданина, и по наследству это право передано не будет. Распоряжаться им по собственному усмотрению даритель также не сможет: не предусмотрено его отчуждение в пользу третьих лиц, его нельзя использовать как залог и с тому подобными целями. Если даритель желает допустить проживание других лиц в квартире, на которую он сохраняет право пользования, вне зависимости от того, вместе с ним они будут проживать, или вместо него, всё равно на это потребуется согласие владельца – допуск других лиц вместе со сроком и условиям также может быть оговорён в дарственной.

Читайте так же:  Срок исковой давности отказ в иске

Даритель, оставивший за собой право пользования, не сможет запрещать владельцу проведение сделок с квартирой, но своё право при их проведении сохранит.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если обязательства перед ним были нарушены, то он сможет разорвать договор через суд и вернуть себе квартиру, даже если к тому моменту она уже была продана или иным путём перешла в руки других хозяев – впрочем, на этот счёт в судебной практике нет единства, и потому столь важно грамотное оформление дарственной. Так, можно специально указать, что обременение сохраняется и при отчуждении недвижимости в пользу третьих лиц.

Отражение в договоре

В тексте договора данное обременение именуется правом пожизненного владения и пользования жильём. Важно указание именно на владение, поскольку простое право пользования куда более ограниченно, и претензии гражданин при таком оформлении сможет адресовать в дальнейшем лишь тому, кому он подарил жильё, но не его последующим владельцам.

Также оговаривается и сохранение этого права при переходе квартиры в руки других лиц, указывается, что одаряемый не будет чинить препятствий при владении и пользовании жильём, а если решит передать права на него, то должен будет предупредить потенциальных новых владельцев о наличии обременения. При подобной – максимально развёрнутой, формулировке, права дарителя будут наилучшим образом защищены. Образец соглашения прилагается к статье.

Важно также отражение в договоре порядка пользования недвижимостью. Например, может быть выделена комната для проживания, и соответственно разрешено использование общеквартирного имущества.

То, что любые новые собственники не могут выселить дарителя, не должно считаться нарушением их прав – ведь изначальное отчуждение произошло с этим условием, и каждый новый владелец перед приобретением должен быть ознакомлен с тем фактом, что квартира к нему переходит с обременением. Если же он не был осведомлён об этом, то должен предъявлять через суд претензии к тому лицу, у которого приобрёл жильё, а не к гражданину, сохраняющему права на проживание в нём.

Оформление сделки

По своей форме он соответствует обычному договору, чтобы его оформить обе стороны должны быть дееспособными. Заключение соглашения при помощи нотариуса необязательно, но лучше прибегнуть к его услугам.

В документе должны содержаться:

  • дата составления;
  • данные сторон;
  • сведения об объекте дарения – его точный адрес, параметры, кадастровый паспорт;
  • вид обременения и реквизиты заинтересованных лиц;
  • в чём именно обременение ограничивает права нового владельца по использованию и распоряжению жильём;
  • какие меры полагаются при несоблюдении условий договора, порядок разрешения споров;
  • порядок регистрации соглашения;
  • подписи сторон.

Чтобы оформить сделку, потребуется ряд документов:

  • паспорта сторон;
  • подтверждение прав собственности дарителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об оплате пошлины.

При передаче общего имущества также необходимо согласие других владельцев. Так, если передаётся нажитая в браке квартира, потребуется согласие супруга на это. Кроме всего перечисленного, также могут понадобиться связанные с обременением документы, и другие, смотря по тому, к какому виду собственности принадлежит жильё.

Источник: http://pravo.estate/kvartira/pravo-pozhiznennogo-prozhivanija/

Если квартира была получена по договору ренты

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Договором-основанием получения права собственности на квартиру может служить Договор ренты или, точнее, его разновидность для недвижимого имущества – Договор пожизненного содержания с иждивением.

Здесь мы видим ситуацию, когда прежний владелец квартиры (Получатель ренты) передал Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру новому владельцу – нашему Продавцу (Плательщику ренты), а тот, в свою очередь, принял вместе с правом собственности обязанность пожизненного содержания прежнего владельца.

Получатель ренты совсем не обязательно должен физически проживать в квартире (он, например, может содержаться в пансионате, или жить на своей даче). Но права пожизненного проживания в своей бывшей квартире он, в любом случае, не лишается.

Откроется в новой вкладке.»>Договор пожизненного содержания с иждивением для нас, как Покупателя, является ограничением (обременением) права собственности Продавца. И оно, соответственно, должно быть указано в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру, или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН, в строке «ограничения (обременения) прав».

Такие квартиры продаются относительно редко, и с большим дисконтом – фактически, за полцены (из-за этого неудобства-обременения).

Так же, как и в случае с Залогодержателем (при ипотеке, например), Продавец имеет право распоряжаться квартирой (в т.ч. продавать ее) только при условии письменного согласия Получателя ренты.

Причем, при покупке такой квартиры, мы приобретаем вместе с правом собственности, и то самое обременение на нее. То есть после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с такой квартирой, обязанность по регулярному содержанию Получателя ренты уже будет лежать на нас.

Несмотря на привлекательную цену квартиры, Подробнее см. «О рисках сделок с квартирами».»>риск для нас здесь, очевидно, выше, т.к. рента (пожизненное содержание) подразумевает периодические платежи и, возможно, физический уход за Получателем ренты в течение неопределенно длительного времени. Если же мы по какой-либо причине (даже вполне объективной) нарушим график платежей, или вовсе их прекратим, то это станет явной и однозначной причиной для Откроется в новой вкладке.»>расторжения сделки с квартирой.

Причем, Получатель ренты не обязан будет возмещать Плательщику ренты понесенные им расходы.

Обременение, связанное с выплатами ренты, на основе Договора пожизненного содержания с иждивением, исчезает только в случае смерти Получателя ренты. Для юридического снятия этого обременения, необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ «Мои документы», например), где внесут соответствующую запись в реестр прав.

Если обременение на такую квартиру исчезло ДО нашей сделки, то нам нужно потребовать от Продавца Свидетельство о смерти лица, указанного в договоре-основании, а также убедиться, что Выписка из ЕГРН – «чистая» (т.е. не содержит зарегистрированных обременений).

Читайте так же:  Срок исковой давности по оплате жку

Правда, цена квартиры после снятия обременения, конечно же, резко вырастет.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-poluchena-po-dogovoru-renty/

Обременение на квартиру — что это?

Обременение на квартиру — что это?

При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности. Что такое обременение на квартиру , в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

Обременение на квартиру — что это такое

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Читайте так же:  Некоммерческое партнерство виды деятельности примеры

Необходимые документы:

📁 копии паспорта заявителя;

📁 свидетельство, подтверждающее права собственности;

📁 кадастровый паспорт объекта;

📁 справка об открытии наследственного дела.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.

Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы снять все ограничения прав на недвижимость необходимо устранить причины их возникновения:

📍 ипотечное обременение аннулируется при погашении долга;

📍 судебное — после завершения судебного разбирательства, признания подсудимого невиновным или на основании отдельного ходатайства одной из сторон процесса;

📍 рентное — после окончания договора ренты, обычно — после смерти предыдущего владельца;

📍 в других случаях — при аренде, доверительном управлении — при документальном подтверждении завершения срока действия соглашения.

Где и как проверить наличие обременения

Наличие обременения чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не купить, например, залоговую или арестованную недвижимость, необходимо использовать несколько способов проверки чистоты объекта. Пути проверки напрямую зависят от вида возможного обременения:

💠 В едином государственном реестре недвижимости регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которое передано по договору ренты.

💠 Чтобы проверить количество собственников и исключить в будущем оспаривание прав, необходимо запросить выписку из ЕГРН, из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Для перепроверки можно запросить справку из управляющей компании о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключенных или военнослужащих.

💠 Ограничение прав в связи с арендой жилья выявить сложнее, потому что факт найма отражается только в договоре между владельцем и арендатором, и не фиксируется в правоустанавливающих или других документах на квартиру. Чтобы проверить, сдано ли жилье в аренду, можно незапланированно посетить объект или расспросить соседей.

💠 В органах районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры.

💠 На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не арестовано ли имущества собственника. Для поиска нужной информации используйте ФИО и дату рождения владельца.

Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от ее приватизации.

Основным способов проверить чистоту недвижимости остается запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена собственника отображается в едином реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронного экземпляра выписки из ЕГРН 250 рублей, бумажного — 400 рублей. Заказать документ можно в ближайшем МФЦ.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

В большинстве случаев, даже если на квартиру наложено обременение, собственник может использовать ее в качестве дополнительного источника дохода и сдать в аренду. Например, можно сдать квартиру, которая используется в качестве залогового имущества по ипотеке, если в договоре кредитования не указано условие — аренда с согласия залогодержателя. Исключительным обременением может быть решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Возможность и порядок продажи объекта зависит от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья — согласие получателя ренты. Закон не запрещает продажу жилья, обремененного коммерческим наймом, при этом квартиросъемщики сохраняют право проживания до окончания срока договора. Полностью исключают возможность продажи арест и запрет совершения регистрационных действий.

Какие документы понадобятся

договор купли-продажи с указанием обременения;

документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;

выписка из домовой книги;

квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительные бумаги при обременении:

ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;

рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;

арестом — решение суда о снятии ограничений;

несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;

совместной собственности — согласие других владельцев;

доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

При покупке квартиры с обременением новый владелец берет на себя обязательства и риски:

❗ несет обязательства перед банком, если по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств;

❗ не исключена возможность расторжения договора ренты и возврата жилья прежнему собственнику, при этом сам получатель ренты может сохранить право проживания в квартире;

❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;

❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;

❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;

❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.

Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны собственника такой квартиры, при подборе вариантов и оформлении сделки обратитесь за помощью к риэлтору.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://j.etagi.com/ps/obremenenie-na-kvartiru-chto-eto/

Обременение пожизненной ренты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here