Двери неотделимые улучшения

КонсультантПлюс:Форумы

Страницы: 1

#1 13.08.2008 10:37:28

Неотделимые улучшения

В связи с ремонтом в арендованном организацией помещении возник вопрос, какие именно работы признавать как неотделимые улучшения. Подскажите пожалуйста, где об этом почитать поподробнее.

#2 13.08.2008 10:49:20

Re: Неотделимые улучшения

которые потом с собой забрать нельзя, например, дверь в офис, сигнализация и т.п.

#3 13.08.2008 11:00:09

Re: Неотделимые улучшения

Да это я сам понимаю


Но здесь ведь не все однозначно, поэтому почитать что-нибудь хотелось бы, а не находится что-то..

Например, демонтаж перегородок можно отнести к неотделимым улучшениям?

#4 13.08.2008 11:17:31

Re: Неотделимые улучшения

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

#5 13.08.2008 11:19:19

Re: Неотделимые улучшения

1. Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

#6 13.08.2008 15:09:19

Re: Неотделимые улучшения

К de.light . Я понимаю, когда монтаж чего-либо является неотделимым улучшением. Но демонтаж

#7 13.08.2008 15:11:43

Re: Неотделимые улучшения

Я понимаю, когда монтаж чего-либо является неотделимым улучшением. Но демонтаж

+1
IMHO, это свидетельствует о том, что улучшение является отделимым.

#8 19.08.2008 10:24:44

Re: Неотделимые улучшения

Спасибо, разобрался )
Я имел в виду, когда демонтаж перегородок производится с целью поставить на их месте (или рядом) новые, которые будут являться неотделимым улучшением.

#9 19.08.2008 10:33:32

Re: Неотделимые улучшения

Это больше на кап.ремонт похоже. Даже модернизацией не назовешь — как были перегородки, так и остались, не меняя своего предназначения

Страницы: 1

Отдел колонтитула

Powered by PunBB
© Copyright 2002–2008 PunBB

Источник: http://forum.consultant.ru/viewtopic.php?id=11348

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Двери неотделимые улучшения

Если иное не установлено договором аренды, отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому необходимо четко определиться, какие улучшения являются отделимыми, а какие — нет.

Понятие «неотделимость» упоминается в ст. 623 ГК РФ («улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества»), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Размытость критериев отделимости порождает споры между арендаторами и арендодателями.

Подход суда к разделению улучшений на отделимые и неотделимые можно перефразировать следующим образом: «Все, что не прибито, — мое; все, что можно оторвать, считается неприбитым». Тем не менее, если стороны договора аренды заранее не урегулировали данный вопрос непосредственно в договоре, им придется разрешать свой спор в суде, который может прийти к следующим выводам:

— замена труб и электропроводки является неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5);

— установка систем кондиционирования и охранной сигнализации не является неотделимыми улучшениями, поскольку их демонтаж носит устранимый характер (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ);

смонтированное вентиляционное оборудование является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж данного оборудования нанесет вред имуществу арендодателя (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005);

— пристройка склада и административно-бытового корпуса — неотделимые улучшения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-3291/2006);

— монтаж системы пожарной и охранной сигнализации, кабельной линии, установка оконных и дверных блоков являются неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2).

Таким образом, в договоре аренды необходимо определиться с приемлемыми для сторон договора критериями отделимости и неотделимости улучшений, которые вправе производить арендатор.

Источник: http://profarisinfa.ru/index.php/usloviyadogovorainalogi/560-otdelimye_ili_neotdelimye_uluchsheniya

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Читайте так же:  Разрешение на охотничье оружие возраст

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Источник: http://www.garant.ru/article/6688/

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Не секрет, что сегодня большинство фирм владеет офисными помещениями на правах аренды. А это значит, что вопрос правильного учета неотделимых улучшений, которые арендатор выполняет в арендованном помещении, для многих бухгалтеров является совсем не теоретическим. Предлагаем своеобразную памятку по правилам учета таких улучшений.

Лучше «спрятать» улучшения за ремонтом

Начнем с того, что именно считать неотделимым улучшением. Гражданское законодательство регулирует этот вопрос достаточно скудно. В статье 623 ГК РФ говорится лишь о том, что улучшения бывают, в том числе, такими, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но о том, каковы критерии неотделимости (ведь, теоретически, пластиковые окна можно извлечь очень аккуратно), а также о том, что в принципе можно считать улучшением, в Гражданском кодексе ничего не сказано.

Такое скудное регулирование дает возможность для маневра. Так, в большинстве случаев работы по улучшению арендуемого имущества можно оформить как ремонт (например, поставить пластиковые окна взамен деревянных). И соответственно, значительно упростить их учет — ведь расходы на ремонт списываются в периоде их осуществления. И вопросов с начислением налогов при возврате отремонтированного имущества не возникает.

Поэтому первый совет — постараться оформить документы таким образом, чтобы в них вообще не фигурировало слово «улучшение». Бухгалтеру будет проще, если это будет ремонт: текущий или капитальный.

Но, к сожалению, по тем или иным причинам «спрятать» улучшения за ремонтом получается не всегда. Поэтому бухгалтеру арендатора придется заниматься налоговым учетом неотделимых улучшений. А для этого, нужно знать ответы на два вопроса. Дает ли арендодатель согласие на подобное улучшение? Если такое согласие имеется, то возьмет ли арендодатель на себя расходы по оплате улучшений?

Арендодатель запретил проводить улучшения

Начнем с самого распространенного случая — в договоре установлен запрет на проведение каких-либо улучшений арендованного помещения, либо установлена очень сложная процедура получения разрешения. Проще говоря, неотделимые улучшения будут проводиться без прямого согласия арендодателя.

Пожалуй, самое главное, что нужно помнить в таком случае — отсутствие согласия арендодателя не лишает арендатора права учесть расходы на улучшения. Однако, добавляет бухгалтеру сложностей. Дело в том, что законодатели включили в Налоговый кодекс лишь правила учета расходов на улучшения, которые произведены с согласия арендодателя. Отдельных правил для случая, когда такого согласия не получено, в Налоговом кодексе нет. Получается, что если с документальным подтверждением расходов и их экономической обоснованностью все в порядке, то данные затраты включаются в расходы единовременно на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ, то есть как прочие расходы, связанные с производством и реализацией.

Нетрудно догадаться, что такой льготный порядок учета расходов (как будет рассказано ниже, при выполнении улучшений с согласия арендодателя расходы учитываются через амортизацию) привлечет к себе внимание налоговых инспекторов. Поэтому арендатору нужно быть готовым отстаивать свою правоту.

Если же отказаться от учета подобных расходов при налогообложении прибыли, это сразу повлечет обязанность по начислению НДС на стоимость данных работ, если они выполнялись собственными силами (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Соответственно, таким организациям, на наш взгляд, имеет смысл либо все-таки заручиться согласием арендодателя на проведение работ по улучшению помещения, либо отстаивать свое право на учет расходов при налогообложении. Если же работы выполнялись силами подрядной организации, то вычет «входного» НДС в данном случае никак не связан с порядком учета расходов при налогообложении прибыли.

Читайте так же:  Обжалование незаконных действий должностных лиц

Арендодатель согласен на улучшения, но не готов их оплачивать

В случае, когда согласие арендодателя на проведение улучшений получено, налоговый учет становится простым и прозрачным. Такое согласие нередко означает одновременно и намерение арендодателя компенсировать расходы арендатора на неотделимые улучшения. Однако, на практике арендодатели зачастую используют право, предоставленное им статьей 623 ГК РФ, и указывают, что дают свое согласие только на проведение работ, но не готовы компенсировать соответствующие расходы. Рассмотрим такой вариант согласия.

Расходы на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, но за счет арендатора, учитываются последним при налогообложении прибыли через механизм амортизации. При этом сами улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). Соответственно, арендатор может начинать начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию, и вправе продолжать это делать в течение всего срока аренды. Правда, норма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается не самым выгодным способом — за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь в нашем случае идет о недвижимости, то сроки амортизации улучшений получаются весьма немаленькие (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Но зато этот способ абсолютно безрисковый, поскольку он прямо зафиксирован в Налоговом кодексе.

А вот как поступить с недоамортизированной частью, если договор аренды прекращен, Налоговый кодекс не поясняет. Теоретически, эту часть можно включить в расходы на основании уже упомянутого подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Однако, такой подход, наверняка, вызовет претензии со стороны налоговиков. Поэтому многие налогоплательщики предпочитают не учитывать подобные недоамортизированные затраты в расходах.

Что касается НДС, то объекта обложения этим налогом в случае, когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, не возникает. Ведь независимо от того, как в дальнейшем сложатся отношения с арендодателем, расходы на улучшения будут учтены при налогообложении прибыли. А значит, объекта обложения НДС в виде работ для собственных нужд не появится (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же работы проводились подрядной организацией, «входной» НДС принимается к вычету на общих основаниях.

Арендодатель оплачивает улучшения

И, наконец, рассмотрим самый лучший с точки зрения арендатора вариант, который на практике, к сожалению, встречается не часто. Речь идет о ситуации, когда арендодатель дает свое согласие как на проведение работ по улучшению, так и на компенсацию соответствующих расходов арендатора.

В таком случае налоговый учет для арендатора получается самым простым. Ведь по налогу на прибыль арендатору учитывать вообще нечего — расходы на неотделимые улучшения в данном случае амортизирует арендодатель с момента выплаты арендатору компенсации (п. 1 ст. 258 НК РФ). А полученная от арендодателя компенсация в доходах не учитывается, поскольку не несет для арендатора какой-либо экономической выгоды — она лишь погашает произведенные им ранее затраты.

Объекта обложения НДС в виде работ, выполненных для собственных нужд, в данном случае также не возникает, поскольку работы фактически выполняются за счет арендодателя и для него.

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4793

Двери неотделимые улучшения

Главная страница Форум Гарант

  • 1 из 2
  • 1
  • 2
  • >
  • Мая твая не понимать.

    «Если были дерев. окна, а арендатор самостоятельно без согласования с Арендодателем поставил пластиковые, и хочет по окончании договора возмещения их стоимости как неотделимых. Он считает, что может забрать пластиковые окна с собой, а на их место поставить старые деревянные рамы и окна»

    Так он чего хочет, забрать рамы и поставить старые или получить компенсацию?

    От кого: ghj111
    Дата: 11-07-2007 08:49

    ну техпаспорт тоже аргумент.

    имхо, только соглашение с Арендатором.

    пластиковые окна это отделимые улучшения, т.е под договорные условия не подпадает.

    Ваше право выбрать: либо получить взад дерев.окна, либо заключить соглашение с Арендатором и в соответствии с ним возместить ему стоимость пластиковых. но, естессно, возместить только при условии предоставления подтверждающих документов на покупку и установку.

    От кого: Валерия
    Дата: 11-07-2007 08:56

    Пластиковые окна — это вполне отделимые улучшения. Помню, съезжали с арендуемых площадей, так поснимали все пластиковые двери, которые были установлены нами в период аренды. И, ессно, поставили деревянные обратно, произвели косметические операции по восстановлению внешнего вида косяков дверей
    Арендодатель даже не пискнул при возврате помещений.

    . И арбитражной практики

    От кого: обычный гражданин
    Дата: 11-07-2007 10:08

    ну вот практика это уже что-то.
    но где гарантия, что решение у автора будет положительным?

    если этот вопрос принципиальный, а не денежный, то пусть, конечно, судится.

    Статья 623. Улучшения арендованного имущества

    2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

    на мой взгляд, окна без вреда для имущества нельзя отделить. ведь они являются частью помещения. первоначальные окна судя по всему вынули и неизвестно куда дели. какое же тут безвредное отделение имущества?

    От кого: обычный гражданин
    Дата: 11-07-2007 09:54

    Кто Вам сказал, уважаемый, что мы снимали двери с петель? Я же писал, что производили косметические операции по приведению косяков в надлежащее состояние, а на фига их (косяки) приводить в надлежащее состояние, если их никто не трогал?

    От кого: jaify
    Дата: 11-07-2007 10:28

    «первоначальные окна судя по всему вынули и неизвестно куда дели. «

    Видео (кликните для воспроизведения).

    это все догадки

    От кого: Валерия
    Дата: 11-07-2007 10:16

    дык та практика немного по другой ситуации.

    От кого: Данькa
    Дата: 11-07-2007 10:51

    по другой-то по другой, но вывод нужный есть:»Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что произведенные улучшения не могут быть физически отделены без причинения вреда арендовавшемуся имуществу. С этим согласился и кассационный суд.»

    однако, это совсем не гарантирует успеха для автора в случае судебного процесса.

    От кого: Валерия
    Дата: 11-07-2007 11:04

    имхо, смотря как устанавливались оконные и дверные блоки. когда на старой работе устанавливали дверные косяки, то спецом оговоривали с подрядчиками легкий способ демонтажа этих косяков.

    > Статья 623. Улучшения арендованного имущества

    > 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
    > средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
    > имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор
    > имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости
    > этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
    > />
    >

    > на мой взгляд, окна без вреда для имущества нельзя отделить.
    > ведь они являются частью помещения. первоначальные окна судя по
    > всему вынули и неизвестно куда дели. какое же тут безвредное
    > отделение имущества?

    И С СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ! — если согласия не было, так и возмещению не подлежит.
    Ст. 623
    4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений этого имущества, являются собственностью арендодателя.
    Может так?
    А ока все-таки неодделимы без ущерба имуществу арендодателя я согдасна с jaify.

    Читайте так же:  Как определить запрет на выезд за границу

    Можно привести аналогию с дверями.
    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 26 октября 1999 г. N 3655/99

    Общий смысл: если двери вставлены в объект недвижимости, то они уже не являются самостоятельным объектом права, а являются составной частью недвижимости, причем его неотделимой частью.

    От кого: маркс
    Дата: 11-07-2007 13:15

    «Можно привести аналогию с дверями.»

    По не аналогичным отношениям?

    Эх, а вот в Соединенном королевстве понятие fixture и fitting гораздо подробнее проработано.

    У меня тоже была такая ситуация.

    ИП арендовал небольшое здание у муниципалов.
    Срок аренды кончался.
    Муниципалы выставили здание на конкурс (заключение договора купли-продажи должно было состояться после истечения срока аренды).

    ИП участвовал в конкурсе, еще несколько лиц — и некая неожиданно подавшая документы в последний момент ОООшка.
    ОООшка выиграла конкурс.

    Хотя если б не она, ИП (бил себя пяткой в грудь) был бы победителем :):):)

    В общем, ИП обиделся сильно-сильно.

    Почитал свой договор и увидел:»обязан вернуть имущество в состоянии не худшем, чем при приемке в аренду И ПРИГОДНОМ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ». Тут уж он обрадовался. Он ВСЕ отодрал, что отдиралось — поскольку на момент получения в аренду здание было оборудовано деревянными щитами на окнах, штукатуркой на стенках и только входной дверью. Он снял все установленные им примочки — и, собственно, решил проконсультироваться, нужно ему ставить назад хоть какие-то двери/окна, или просто сунуть деревянные щиты на место? Благо у него было где взять, как он выразился, «просто окна и двери» :):):)

    Поскольку у него в договоре было написано вернуть не просто так, а в ПРИГОДНОМ для использования состоянии, то пришлось ему вставлять окна и двери (он слегка утешился, впрочем, тем, что «все равно бы выкинул»).

    Наверняка при возврате помещения, которое было передано в использование с дверьми и окнами, должны быть установлены те двери и окна, которые бы были не хуже и не дешевле первоначально установленных с учетом нормального износа.

    Отделимость — такой же туманный критерий, как прочная связь недвижимости с землей.

    Если арендатор нанес ущерб — и тут же его исправил, при этом помещение не ухудшилось за пределами «нормального износа» и пригодно к использованию — тут, по-моему, в рамках частно-правовых отношений претензий быть не должно.

    Конечно, многое зависит от точности формулировок договора.

    Например, если в договоре предписано произвети ремонт и при этом еще и согласовать состав работ с арендодателем, и в составе работ будут окна, тут, имхо, правила об отделимости неприменимы.

    Источник: http://forum.garant.ru/?read,1,391256

    Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

    Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

    Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

    Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

    Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

    Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

    В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

    • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
    • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
    • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
    • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
    • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
    • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

    В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

    Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

    Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

    Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

    Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

    Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

    Читайте так же:  Срок искового заявления по гражданским делам

    Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

    С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

    Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

    Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

    У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

    Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

    Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

    Источник: http://www.klerk.ru/buh/articles/486039/

    Улучшаем арендованное имущество

    Вы уже присмотрели небольшой уютный особнячок под офис, но пока не можете его приобрести. Не беда — возьмите его в аренду. И не расстраивайтесь, если особнячок окажется обветшавшим: с изношенными коммуникациями, рассохшимся паркетом, незакрывающимися окнами и т.п. У арендатора есть право произвести неотделимые улучшения арендованного имущества. Однако делать это нужно с умом, чтобы свести риски, в том числе налоговые, к минимуму.

    Что скрывается под термином «неотделимые улучшения»? Как провести грань между отделимыми и неотделимыми улучшениями? В какой момент неотделимые улучшения лучше передать арендодателю? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в этой статье.

    Что такое улучшение?

    Понятие «улучшение» арендованного имущества гражданским законодательством не установлено. Глава 34 ГК РФ лишь оперирует этим понятием, не раскрывая его сути. По общему смыслу норм указанной главы улучшения могут иметь место в результате проведения с арендованным имуществом определенных работ.

    В русском языке под улучшением понимается изменение чего-нибудь в лучшую сторону (см. словарь русского языка С.И. Ожегова). Если бы в гражданской и правовой практике рассматриваемое нами понятие употреблялось именно в этом значении, то к улучшениям арендованного имущества можно было бы отнести любые благоприятные перемены, произошедшие с этим имуществом «по вине» арендатора. Но это не так. Гражданский кодекс РФ рассматривает результат улучшений как некий материальный «довесок» к арендованному имуществу, который при необходимости может быть отделен от этого имущества. Объект аренды либо оснащается дополнительным оборудованием (конструкциями и т.п.), либо устаревшие детали (узлы, агрегаты) в нем заменяются на более современные.

    Чаще всего работы по улучшению осуществляются с целью усовершенствования арендуемого имущества, придания ему новых свойств, качеств, расширения его функциональных возможностей, улучшения его технических характеристик и пр.

    Аналогичные цели преследует реконструкция, модернизация либо дооборудование объекта аренды. Следовательно, арендованное имущество может быть улучшено одним из вышеперечисленных способов.

    На наш взгляд, ремонт к улучшению арендованного имущества не приводит. Работы по ремонту направлены на устранение неисправностей отдельных деталей и механизмов объекта, замену изношенных частей, одним словом, на восстановление объекта. В результате ремонта назначение имущества не меняется и никаких новых качеств у него не появляется.

    Пример. Арендатор решил заменить входную дверь в арендуемом здании.

    Вместо старой двери была установлена новая, по качеству аналогичная прежней. В этом случае арендуемое имущество не подверглось улучшению.

    При замене старой двери на новую металлическую можно говорить о том, что арендатор произвел неотделимые улучшения.

    Однако некоторые суды и контролирующие органы не видят ничего противозаконного в том, чтобы неотделимые улучшения были произведены в ходе капитального ремонта (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2007 N КА-А40/450-07, Письмо ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/[email protected]).

    Улучшения отделимые и не очень.

    В гражданском законодательстве улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ).

    Отличать один вид улучшения от другого предлагается по единственному признаку: наносится ли арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение. Если вреда нет, то имеет место отделимое улучшение, если вред имуществу причинен, то улучшение считается неотделимым.

    Из вышесказанного следует, что неотделимые улучшения прочно связаны с объектом аренды. Примером неотделимого улучшения может служить монтаж охранно-пожарной сигнализации, стационарной Сплит-системы и т.п. К отделимым улучшениям, в свою очередь, может быть отнесена установка системы видеонаблюдения.

    Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, ст. 623 ГК РФ не разъясняет. Не уточняет она также, на какой момент нужно оценивать объект аренды на предмет причинения ему вреда: на момент первоначального состояния этого объекта либо на момент, когда работы по производству улучшений завершены.

    Принимая во внимание ст. 622 ГК РФ, обязывающую арендатора по окончании срока аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, логично предположить, что оценивается первоначальное состояние объекта аренды.

    Читайте так же:  Восстановление нервной системы после алкоголя сроки

    Критерий отнесения улучшений к тому или иному виду представляется нам несколько размытым, поэтому в договоре аренды имеет смысл прописать, какие именно улучшения арендатор вправе производить (например, привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся). Подпись арендодателя на договоре, содержащем такие условия (или дополнительном соглашении к договору) можно расценивать как согласие арендодателя на производство того или иного вида улучшений.

    Если арендатор производит неотделимые улучшения за счет собственных средств, то ему особенно важно заручиться согласием арендодателя. Потому что только в этом случае он вправе требовать с арендодателя возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества (за исключением случая аренды предприятия ) (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

    В случае аренды предприятия арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 662 ГК РФ).

    Вместе с тем норма п. 2 ст. 623 ГК РФ является диспозитивной, т.е. она применяется, если иное не установлено договором аренды. Поэтому даже при согласии арендодателя на производство неотделимых улучшений он вправе отказать арендатору в компенсации расходов или возмещать эти расходы частично, отразив это в договоре аренды.

    А собственник кто?

    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

    Как было сказано выше, неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом аренды. Поэтому они переходят к арендодателю вместе с объектом аренды, либо по окончании срока аренды, либо в иной установленный договором аренды срок (например, по завершении работ по производству этих улучшений).

    А в чьей собственности находятся неотделимые улучшения с того момента, как они произведены, и до того момента, как они переданы арендодателю?

    Законодательно этот вопрос не урегулирован. На наш взгляд, неотделимые улучшения изначально, т.е. с момента их производства, принадлежат арендодателю.

    Ведь в противном случае пришлось бы признать, что в течение действия договора аренды арендатор вправе распоряжаться неотделимыми улучшениями, которые являются составной частью объекта аренды и неразрывно с ним связаны. Здравый смысл подсказывает, что такое невозможно. Например, арендатор не может продать навесной потолок в арендованном помещении.

    Под распоряжением имуществом в теории права понимается определение собственником судьбы вещи (продажа, дарение и т.п.).

    Поскольку отсутствуют нормы, регулирующие данный вопрос, по нему существует и иная точка зрения. Она заключается в том, что право собственности на неотделимые улучшения в течение срока аренды может принадлежать как арендатору, так и арендодателю в зависимости от условий договора. Иначе говоря, договором аренды может быть предусмотрено, что собственником неотделимых улучшений арендованного имущества в указанный период является арендатор.

    В силу изложенных выше причин согласиться с этой точкой зрения мы не можем, хотя ее возникновение вполне объяснимо, но об этом немного погодя.

    А как в бухгалтерском учете?

    В бухгалтерском учете затраты по производству неотделимых улучшений учитываются арендатором в составе капитальных вложений на счете 08.

    На момент передачи неотделимых улучшений арендодателю арендатор списывает сумму затрат по законченным работам капитального характера с кредита счета 08 в дебет счета 76 (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н; далее — Методические указания по учету ОС).

    А что делать арендатору с суммами, учтенными на счете 08 до момента передачи улучшений арендодателю?

    Согласно п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств. При этом ПБУ 6/01 не расшифровывает, о каких именно капитальных вложениях идет речь: на производство отделимых или неотделимых улучшений.

    Это разъясняют Методические указания по учету ОС.

    В п. 3 этого документа сказано, что в состав основных средств включаются только те капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, которые в соответствии с заключенным договором аренды являются собственностью арендатора.

    Поскольку неотделимые улучшения с момента их производства являются собственностью арендодателя, затраты на их осуществление арендатор должен учитывать на счете 08 (до момента передачи неотделимых улучшений арендодателю).

    Когда лучше передать?

    Неотделимые улучшения передаются на баланс арендодателя либо по истечении срока аренды, либо сразу же по окончании работ по производству этих улучшений. Порядок и сроки передачи неотделимых улучшений устанавливаются договором аренды.

    Если неотделимые улучшения передаются арендодателю по окончании срока аренды, то установленный бухгалтерским законодательством порядок учета может привести к следующим нежелательным последствиям.

    Предположим, что договор аренды заключен на длительный срок, например на 10 лет, и тот же срок полезного использования установлен арендатором для произведенного им неотделимого улучшения. В течение всего этого срока арендатор не сможет начислять в бухгалтерском учете амортизацию по этому имуществу. Не будет такого права и у арендодателя. На момент передачи неотделимых улучшений они будут полностью физически изношены. Однако «по документам» арендодатель только в этот момент сможет начать их амортизировать.

    Активы, числящиеся на счете 08, не подпадают под объект обложения налогом на имущество. Неотделимые улучшения отвечают признакам основного средства, однако в течение 10 лет налог на имущество по ним начисляться не будет. В такой ситуации арендатору не удастся избежать претензий со стороны налоговых органов.

    Именно поэтому некоторые эксперты предлагают капитальные вложения на неотделимые улучшения учитывать в составе основных средств арендатора и начислять по ним амортизацию, пока не закончится аренда. Однако такой вариант учета противоречит п. 35 Методических указаний по учету ОС. Последние наряду с ПБУ 6/01 входят в число нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету. На наш взгляд, нарушать установленный порядок нельзя.

    Чтобы избежать подобных проблем, мы рекомендуем передавать произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта аренды сразу же по завершении их производства.

    Нужно ли начислять НДС при передаче?

    Так как неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит (п. 1 ст. 39 НК РФ, п. 1 ст. 146 НК РФ).

    А вот передача результатов выполненных работ имеет место. Следовательно, арендатор должен начислить НДС на стоимость переданных арендодателю неотделимых улучшений (Письмо Минфина России от 16.10.2006 N 03-03-04/2/218), а в случае если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений — предъявить ему к оплате соответствующую сумму налога (Письмо ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/[email protected]). В последнем случае арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, предъявленный ему при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при проведении работ по производству неотделимых улучшений.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://www.eg-online.ru/article/182811/

    Двери неотделимые улучшения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here