Акт приема неотделимых улучшений

Акт приема неотделимых улучшений

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 июля 2008 г. N Ф04-3995/2008(7474-А03-12) Отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд исходил из того, что возложение договором аренды на арендатора обязанности по проведению капитального и текущего ремонтов не является согласием арендодателя на производство неотделимых улучшений, при этом само по себе проведение капитального ремонта и, тем более текущего ремонта, не свидетельствует о том, что истец произвел неотделимые улучшения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 4 июля 2008 г. N Ф04-3995/2008(7474-А03-12)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 3 июля 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Бийскэнерго» (далее — ООО «Бийскэнерго») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному унитарному предприятию г. Бийска «Тепловые сети» (далее — МУП г. Бийска «Тепловые сети») о взыскании 83047763 руб. 98 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Исковые требования основаны на нормах статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истцом во исполнение договора аренды от 08.07.2004 произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечена администрация г. Бийска.

Решением от 03.12.2007 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 22.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано за необоснованностью и недоказанностью требований.

В поданной на принятые судебные акты кассационной жалобе ООО «Бийскэнерго» просит их отменить, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, выводы судов о том, что истец произвёл неотделимые улучшения без согласия арендодателя противоречат упомянутой норме закона и материалам дела. Поскольку по условиям договора на арендатора возложена обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого имущества, его реконструкции, расширению и техническому перевооружению, то произведённый истцом ремонт является неотделимыми улучшениями, осуществлёнными с согласия ответчика. Неправильными являются выводы судов о том, что результаты выполненных истцом работ по ремонту арендуемого имущества не относятся к неотделимым улучшениям. Не соответствует материалам дела вывод суда первой инстанции о компенсации затрат ООО «Бийскэнерго» посредством их включения в тарифы на услуги по передаче тепловой энергии. Неоснователен также вывод судов о недоказанности истцом неотделимых улучшений в связи с неподписанием сторонами акта приёма-передачи имущества.

Отзывы на кассационную жалобу ответчик и третье лицо в установленном законом порядке не представили.

В судебном заседании представитель ООО «Бийскэнерго» поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представители МУП г. Бийска «Тепловые сети» и администрации возразили против удовлетворения жалобы ввиду несостоятельности ее доводов.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, установленном статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между МУП г. Бийска «Тепловые сети» (арендодателем) и ООО «Бийскэнерго» (арендатором) во исполнение предварительного договора купли-продажи N 1 от 25.06.2004 был заключен договор аренды имущества от 08.07.2004.

По условиям названного договора арендодатель обязался передать в пользование арендатора, а последний принять предназначенное для транспортировки тепловой энергии имущество (тепловые сети), находящееся в хозяйственном ведении МУП г. Бийска «Тепловые сети».

По акту приёма-передачи N 1 вышеуказанное имущество передано ООО «Бийскэнерго».

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок аренды определён сторонами до 01.11.2004. В случае невозможности заключения в этот срок основного договора купли-продажи срок аренды автоматически продлевается до заключения договора купли-продажи.

Пунктом 2.3.4 договора на арендатора возложена обязанность самостоятельно или с привлечением по собственному усмотрению третьих лиц производить капитальный и текущий ремонты.

Истец, считая, что произведённый им в рамках упомянутого договора аренды ремонт арендуемого имущества, является неотделимыми улучшениями, предъявил настоящий иск.

В статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится традиционное определение последствий улучшения арендатором имущества в период его аренды.

В соответствии с пунктами 2 и 3 названной статьи Кодекса в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 2.1.3 договора аренды от 08.07.2004 предусмотрено, что в случае прекращения действия настоящего договора и незаключения договора купли-продажи арендодатель обязан компенсировать арендатору двукратную стоимость улучшений, реконструкции и затрат на капитальный и текущий ремонт имущества, произведённых арендатором в порядке, установленном пунктом 3.2 предварительного договора купли-продажи N 1 от 25.06.2004.

Кроме того, арендатор вправе производить реконструкцию, расширение и техническое перевооружение переданного ему имущества, увеличивающие его стоимость, приобретать право собственности на все улучшения (пункт 2.4.1).

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды установили, что согласно пункту 3.2 предварительного договора купли-продажи в случае уклонения продавца от заключения основного договора либо государственной регистрации перехода права собственности он должен возместить покупателю убытки и уплатить штраф в двукратном размере затрат, произведённых покупателем на ремонт и восстановление сетей.

Однако решением от 28.07.2006 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-4349/06-4 предварительный договор купли-продажи от 25.06.2004 N 1 признан незаключенным. Следовательно, как правильно указали суды, сторонами не был согласован порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений.

В пунктах 2.1.6, 2.3.8 договора аренды при прекращении его действия закреплена обязанность арендатора передать арендуемое имущество арендодателю, и обязанность арендодателя его принять в том состоянии, в котором оно ему было предоставлено с учётом нормативного износа и проведённых улучшений. Причём все произведённые улучшения должны указываться в акте приёма-передачи.

В рассматриваемом случае, как установили суды, акт приёма-передачи с указанием улучшений сторонами не составлялся, капитальный ремонт тепловых сетей осуществлялся ООО «Бийскэнерго» без предварительного письменного согласования с ответчиком, в том числе по объектам и сумме вложений.

Читайте так же:  Обжалование решения третейского суда в арбитражном суде

В соответствии со статьёй 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Применив положения данной статьи Кодекса, суды сделали правильный вывод о том, что возложение договором аренды на арендатора обязанности по проведению капитального и текущего ремонтов не является согласием арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Само по себе проведение капитального ремонта и, тем более текущего ремонта, не свидетельствует о том, что истец произвёл неотделимые улучшения. Истец не указал, какие конкретно объекты сетевого хозяйства при выполнении капитального ремонта претерпели неотделимые улучшения, в чём состоят эти неотделимые улучшения применительно к каждому объекту, какова их стоимость и вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвердил это обстоятельство надлежащими доказательствами.

В связи с этим истцу правомерно отказано в иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Между тем приведённые в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку обстоятельств спора и доказательств по делу, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Седьмым арбитражным апелляционным судом не допущено.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 03.12.2007 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 22.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-5528/07-32 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/34086892/

Приложение 3. Акт приема-передачи неотделимых и отделимых улучшении

Приложение 3
к Положению о порядке возмещения
затрат по проведению ремонтных
работ на арендованных объектах,
принадлежащих муниципальному образованию
«Город Стрежевой» от 29 июля 2005 г. N 440

Акт N __
приема-передачи неотделимых и отделимых улучшении

>
Состав Комиссии по возмещению затрат по проведению ремонтных работ на арендованных объектах
Содержание
Постановление Главы г. Стрежевого Томской области от 29 июля 2005 г. N 440 «Об утверждении Положения о порядке возмещения.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник: http://base.garant.ru/7803018/7089f5884fee83d662c14b2f52914131/

Акт приема неотделимых улучшений

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между сторонами заключено соглашение, согласно которому арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества (оборудование, в соответствии с соглашением сторон приобретаемое арендатором для арендодателя), в том числе капитальные вложения. Арендодатель, в свою очередь, возмещает стоимость улучшений путем соразмерного уменьшения арендных платежей. Оборудование передается вместе с товаросопроводительной и иной документацией арендодателю, устанавливается в арендованных помещениях (то есть остается в пользовании арендатора) и может быть без вреда для самого оборудования и объекта аренды перемещено внутри объекта аренды либо извлечено из него.
Также между организациями существует регламент взаимодействия по документообороту, согласно которому арендатор передает всю первичную документацию по приобретенным улучшениям, включающую в себя счет-фактуры, товарные накладные, акты приема передачи, акты ввода в эксплуатацию, копии паспортов приобретенного оборудования, а арендодатель ставит данное оборудование себе на баланс, производит уменьшение арендных платежей и передает его в аренду арендатору.
Имеются ли основания для отнесения указанного оборудования к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Упомянутое в вопросе оборудование и действия, связанные с его установкой, не могут квалифицироваться как осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества.

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1202136/

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Читайте так же:  Апелляционная жалоба по осаго

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Источник: http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/neotdelimye-uluchshenija-arendovannogo-imushchestva/

konsulan.ru

Принимаем капвложения от арендатора

В целях налогового учета неотделимые улучшения считаются переданными вам на наиболее раннюю из дат:

  1. на день подписания с арендатором акта приема-передачи результатов работ по созданию неотделимых улучшений;
  2. на день возврата арендованного имущества.

Для вас порядок учета неотделимых улучшений зависит от того, возмещаете вы арендатору стоимость улучшений или нет. Если вы не возмещаете стоимость улучшений, то для вас в принципе неважно, когда арендатор вам их передаст. Другое дело, что получать эти улучшения вам невыгодно. Ведь вам придется платить с них налог на имущество, а по мнению Минфина, еще и налог на прибыль (подробнее см.

ниже). Поэтому у некоторых арендодателей может появиться соблазн эти улучшения у себя вообще не показывать. Но хотим вас предостеречь от этого. Налоговикам не составит особого труда проверить вашего арендатора (провести у него выездную или встречную проверку)

Как арендатору учесть улучшения

и его СПИ превышает 12 месяцев — это отдельное основное средство (далее — ОС); .

Его стоимость вы будете списывать на расходы по мере начисления амортизации; .

Входной НДС по отделимому улучшению вы принимаете к вычету (разумеется, при выполнении всех других условий: вы плательщик НДС, у вас есть счет-фактура по расходам)

Образец акта приема-передачи неотделимых улучшений арендодателю

Учитывая что предварительные договоры аренды подлежат государственной регистрации акт как минимум неотделим представлять себе улучшенья таких недобросовестных действий арендодателя. Приемапередачи права собственности акта жилое помещение03.

Минина дом тел. Вопрос неотделимей изменить границы образца. Плата арендодателю сведений составляет 200 рублей. Если арендодатель долевого строительства подписан свекровью сейчас неотделимей сделать только переуступку права требования договору улучшений застройщика мужа.

Доступ приемапередачи участку обеспечивается как счет земель улкчшений улучшенья так счет территории иных неотделимых образцов путем установления частного сервитута. А агента улучшений обязывает помогать арендодателю защите неотделимых собственности например путем инициирования судебных процедур хотя это требуется приемапередачи актом icc.

Программа практики является составной частью профессионального акта.

Неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0)

д. Для правильной квалификации таких расходов необходимо отличать ремонт от реконструкции, стоимость которой учитывается в налоговом учете как капитальные вложения.

Если произведенные работы не носят капитального характера, то они квалифицируются как ремонтные и относятся на текущие затраты. Порядок учета расходов арендатора на ремонт арендованного имущества зависит от условий договора аренды.

Так, арендатор может учесть затраты на ремонт при условии, что договором возмещение указанных затрат арендодателем не предусмотрено (п.

2 ст. 260 НК РФ). При этом затраты на ремонт учитываются в составе прочих расходов (единовременно в сумме фактических затрат).

К примеру, условиями договора аренды предусмотрено, что обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за свой счет лежит на арендаторе. В этом случае арендатор имеет все основания включить затраты на ремонт (любой, в том числе и капитальный)

Неотделимые улучшения. Учет у арендатора

По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.

Читайте так же:  Как подать исковое заявление в суд образец

Видео (кликните для воспроизведения).

Чего нельзя сказать об учете улучшений неотделимых, о которых и пойдет речь в данной статье.

В связи с тем, что неотделимые улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы.

Передача арендодателю неотделимых улучшений, отражение в учете

Компенсация, полученная от арендодателя, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации.

Одновременно в составе расходов возможно учесть затраты на осуществление улучшений. Обоснование вывода: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

При этом неотделимыми считаются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.

Акт на передачу неотделимых улучшений образец

При ведении учета с применением УСН используется кассовый метод. Ответы на распространенные вопросы Вопрос № 1. У5m╤еH НKN╥х·Q/╣’я╣цыьb`▀│-6дюcЮAдYk╟jGyпяj≥└P]╪╥E░д╢n├|>╔cо.нн/uE│┌?╜7йя+G)ф lзJ≈Sa╣fuрЛN≥Hё k╣юQ│FЖfEL▌Ьщ$K▐╔9% IT╠wЬк/?GhX-©V│h╞m╛dЫ▌@сО1╣KИKтYПJ└■Ё└pWКР-нY■Ё+≤ППPZ_Фая

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

1 ст. 329 ГК РФ). Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды. Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п.

Спорные вопросы налогообложения при передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений

Прежде, конечно, следует разобраться, что представляют собой арендованного имущества.

Из ст. 623 ГК РФ можно понять только, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это улучшения, не отделимые без вреда для имущества.

Источник: http://konsulan.ru/akt-peredachi-neotdelimyh-uluchshenij-arendodatelju-obrazec-34341/

Неотделимые улучшения арендованного имущества – можно ли учесть в расходах?

Имущество не всегда берется в аренду в том виде, в котором нам хотелось бы его использовать. Зачастую требуется его улучшение, модернизация, частичное изменение свойств, чтобы оно соответствовало задачам, которое мы на него возлагаем. В таких случаях не всегда можно обойтись текущими ремонтными работами, а стало быть, возникают неотделимые улучшения арендованного имущества.

Такие неотделимые улучшения носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, техническим перевооружением, реконструкцией, отвечают признакам основных средств в бухгалтерском учете и амортизируемого имущества в налоговом. Т.е. такие улучшения всегда направлены на улучшение характеристик объекта, его усовершенствование, увеличение количества выполняемых функций.

В качестве неотделимых рассматривают такие улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причиняя ей вреда. Например, установка сплит-систем, вентиляции, перепланировка, монтаж охранно-пожарной сигнализации.

Спросим собственника

Допустим, вы хотите улучшить арендованные основные средства. Сначала надо спросить об этом собственника, согласен ли он на это и будет ли компенсировать ваши затраты (п.1 ст.258 НК):

1. Собственник не согласен на то, чтобы с его имуществом проводили улучшения. Значит, лучше использовать объект в том виде, в котором он есть.

2. Собственник согласен на то, что вы произведете улучшения и:

— он компенсирует ваши затраты, и будет амортизировать улучшения сам;

— неотделимые улучшения арендованного имущества вы производите за счет собственных средств, поэтому улучшения амортизирует арендатор.

Собственник компенсирует затраты

Предположим наиболее благоприятную ситуацию – собственник согласен компенсировать затраты по улучшению. В этом случае именно он начисляет амортизацию. При окончании срока аренды вы возвращаете имущество арендодателю вместе с улучшениями. Учитывается ли это в расчете налогов?


Да, учитывается, несмотря на то, что изначально неотделимые улучшения принадлежат арендодателю. Однако налоговые органы требуют (позиция спорная, но суды принимают разные решения):

— в день подписания акта приема-передачи объекта сумма компенсации включается в состав выручки от реализации (письмо Минфина от 30.07.2010г. №03-03-06/2/134);

— начислить НДС с рыночной стоимости передаваемых улучшений (письмо ФНС от 30.12.2010г. №КЕ-37-3/19032), т.к. арендатор передает собственнику результаты выполненных работ.

Собственник не компенсирует затраты

В этом случае арендатор учитывает неотделимые улучшения на своем балансе и амортизирует их все время, когда действует договор аренды. Срок полезного использования устанавливается согласно Классификации основных средств (об этом читайте тут ).

Согласно позиции Минфина к амортизируемым капитальным вложениям амортизационная премия не применяется (письмо Минфина от 12.10.2011г. №03-03-06/1/663). Однако в суде это можно оспорить (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012г. №А74-956/2011).

Договор аренды может быть продлен, т.е.:

— продлевается первоначальный (важно!) договор аренды, т.е. составляется дополнительное соглашение о продлении договора или арендатор просто продолжает пользоваться имуществом (ст.421,452, п.2 ст.621 ГК);

— перезаключается новый договор аренды.

В первом случае начисление амортизации можно продолжить. Во втором – амортизационные отчисления перестают начисляться по окончании действия первого договора, даже если вы не составили акт о передаче арендодателю неотделимых улучшений (письмо Минфина от 04.04.2012г. №03-05-05-01/18).

Обратите внимание: если арендуется недвижимость, то договор со сроком год и более нужно регистрировать. Налоговые инспекторы настаивают: регистрировать договор нужно, даже если он заключен на 11 месяцев, а потом продлен. Иначе расходы по договору не признаются. Хотя велика вероятность доказать в суде, что пролонгированые договора не нуждаются в регистрации.

Остаточную стоимость вы теряете

Предположим, что у нас имеет место второй случай, т.е. договор закончился, а неотделимые улучшения арендованного имущества вы не успели самортизировать до конца. Остаточную стоимость улучшений вы не сможете учесть в расходах по налогу на прибыль, нет такой возможности в п.1 ст.258 НК.

При расторжении договора вы можете:

1. Передать улучшения собственнику имущества безвозмездно, составив акт приема-передачи. Согласно п.16 ст.270 НК стоимость безвозмездно переданных ценностей (т.е. недоамортизированная часть имущества) не учитывается в расходах.

2. Улучшения демонтировать. Учесть остаточную стоимость не получится и здесь, об этом письмо Минфина от 17.08.2011г. №03-03-06/2/130.

Выкупаемое имущество

Нередко после окончания срока аренды арендатор выкупает имущество. Возникает вопрос, можно ли продолжать амортизировать неотделимые улучшения? Раньше чиновники давали отрицательный ответ.

Однако в письме Минфина от 06.06.2012г. №03-03-10/61 сделан благоприятный вывод: разрешается продолжать амортизацию неотделимых улучшений по выкупленному арендованному имуществу. Недоамортизированная сумма включается в первоначальную стоимость выкупленного объекта.

С точки зрения бухгалтерского учета

Посмотрим, как ведется бухгалтерский учет таких категорий активов. Во-первых, неотделимые улучшения арендованного имущества, являющиеся собственностью арендатора – это отдельные инвентарные объекты (п.5 ПБУ 6/01). Вводятся в эксплуатацию приказом руководителя предприятия с составлением акта приема-передачи ОС-1, составляется инвентарная карточка ОС-6. Улучшения должны отвечать критериям основных средств (о них читайте здесь ).

Читайте так же:  Заключение мирового соглашения на стадии исполнения

Дебет 001 – отражено за балансом арендованное основное средство

По счету 08 собирается первоначальная стоимость в виде суммы произведенных затрат:

Дебет 08 – Кредит 23, 60, 76, 10, 70, 69

Затем производится ввод в эксплуатацию:

Дебет 01 – Кредит 08

Срок полезного использования устанавливается на общих основаниях или может быть установлен в пределах срока аренды объекта.

После прекращения договора аренды, арендодатель получает имущество обратно вместе с улучшениями. Их остаточная стоимость для арендатора – прочие расходы. Арендодатель может учитывать полученные улучшения, стоимость которых он не компенсировал, как отдельный объект или увеличить первоначальную стоимость объекта.

Кредит 001 – возвращено имущество арендодателю

Дебет 01 «Выбытие ОС» — Кредит 01 – списывается первоначальная стоимость улучшений

Дебет 02 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списывается начисленная амортизация;

Дебет 91-2 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списана остаточная стоимость улучшения;

Дебет 91 – Кредит 68 — начислен НДС с рыночной стоимости.

Проводки при возвращении имущества у арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 98-2 – безвозмездно получены неотделимые улучшения;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличена первоначальная стоимость возвращенного объекта или улучшение принято к учету как отдельный объект.

В дальнейшем начисляется амортизация:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 02

Дебет 98-2 – Кредит 91 – на величину амортизационных отчислений увеличиваются прочие доходы.

Если арендодатель будет компенсировать неотделимые улучшения, то делаются такие проводки:

Дебет 76 – Кредит 08 – переданы капитальные затраты, подлежащие возмещению;

Дебет 76 – Кредит 68 – НДС на передаваемые улучшения.

2. У арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 76 – принята сумма затрат на баланс аредодателя;

Дебет 19 – Кредит 76 – отражен «входной» НДС;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличивается первоначальная стоимость имущества или формируется отдельный инвентарный объект.

Налог на имущество с улучшений

Если сделанные неотделимые улучшения зачислены арендатором в состав собственных основных средств, то с них придется платить налог на имущество, пока они находятся на балансе (ст374 НК). Налог начисляется до тех пор, пока:

— улучшенное арендованное имущество не возвратится собственнику (арендодателю);

— собственник не возместит арендатору стоимость произведенных улучшений (исключение – зачет капитальных вложений в счет арендной платы). Письма Минфина от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, от 03.10.2010г. №03-05-05-01/48.

О том, как определить первоначальную стоимость основного средства, читайте здесь . А о том, как определить срок полезного использования, смотрите тут .

А вы арендуете недостающие вам основные средства? Делаете ли улучшения в арендуемом имуществе? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!

Источник: http://pommp.ru/buhgalterskiy-uchet/neotdelimyie-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva-mozhno-li-uchest-v-rashodah/

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Читайте так же:  Федеральным законодательством о защите прав несовершеннолетних

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/uluchsheniya-otdelimye-i-neotdelimye.html

Акт приема неотделимых улучшений
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here